作为广州数字经济试验区核心板块，琶洲近年来凭借国际会展经济与科创产业的双轮驱动，公寓市场呈现显著分化态势。2024年第一季度数据显示，琶洲西区商务公寓均价稳定在5.8-7.2万元/㎡，而东区新兴项目因配套逐步完善，价格梯度维持在3.6-4.5万元/㎡区间。
（1）会展经济辐射效应：广交会等国际展会带来的周期性租赁需求，使距展馆1公里内公寓溢价达18-22%；
（2）产业聚集度：腾讯、阿里等科技巨头总部周边公寓，较同区域普通项目存在12-15%的品牌附加值；
（3）交通升级红利：地铁18号线（规划中）沿线在售项目已提前透支20%预期涨幅。
45-60㎡主力户型包租回报率5.2-6.8%，开发商统一运营项目较散租均价高出1300-1800元/月。
层高4.5米以上的创新型空间设计，实际使用面积溢价折算后，单价可比平层低9-14%。
基于土地出让限价政策及库存去化周期，专家预测：
• Q2-Q3将出现3-5%的技术性回调
• 年底随着数字经济条例实施，可能触发新一轮价值重估
• 长租公寓品牌集中入市将挤压中小业主5-8%的租金收益空间
建议关注具备三重属性的项目：
（1）800米内双地铁交汇
（2）物业含智能家居系统
（3）开发商提供3年以上租金担保
琶洲南TOD周边2公里范围内，目前存在两类被低估资产：
① 房龄8-10年的品质翻新项目
② 带观江视野的东向户型
此类标的当前价差空间约22-25%，适合价值型投资者布局。